Wer vermietete Immobilien im Privatvermögen hält, denkt bei einer internen Neuordnung häufig an die klassische „Ehegattenschaukel“: Ein Ehegatte verkauft an den anderen, realisiert – bei abgelaufener zehnjähriger Spekulationsfrist –steuerfrei stille Reserven, während beim Erwerber neue Anschaffungskosten und damit neues Abschreibungsvolumen entstehen können.
Eine vermögensverwaltende Personengesellschaft kann eine Alternative sein, insbesondere bei Erbengemeinschaften, Familienpools oder Grundstücken im hälftigen Eigentum von Ehegatten.
Der entscheidende Punkt liegt jedoch im Detail: Verkaufen die bisherigen Eigentümer ein Grundstück an eine KG oder GbR, an der sie anschließend beteiligt sind, entsteht nicht automatisch auf den gesamten Verkehrswert neues AfA-Volumen. Nach der Rechtsprechung erfolgt ein Anschaffungsvorgang nur insoweit, als sich die wirtschaftliche Grundstücksbeteiligung eines Gesellschafters erhöht. Soweit ein Veräußerer über seine Beteiligung an der vermögensverwaltenden Personengesellschaft wirtschaftlich weiterhin denselben Grundstücksanteil hält, fehlt es steuerlich an einem Rechtsträgerwechsel und damit an einer Anschaffung. Der BFH hat dies für die Einbringung von Miteigentumsanteilen in eine vermögensverwaltende Personengesellschaft ausdrücklich herausgestellt.
Beispiel: A und B halten ein Mietshaus zu je 50 Prozent und übertragen es auf eine KG, an der beide ebenfalls zu je 50 Prozent beteiligt sind. Trotz eines zivilrechtlich wirksamen Kaufvertrags zum Verkehrswert entsteht für A und B im Ergebnis grundsätzlich kein AfA-Step-up auf den jeweils selbst gehaltenen Anteil.
Anders kann es sein, wenn sich die Beteiligungsquoten verschieben: Erwirbt A über die Gesellschaft wirtschaftlich einen zusätzlichen Anteil, kann für diesen hinzu erworbenen Anteil eine neue AfA-Bemessungsgrundlage entstehen.
Attraktiv sein kann die Struktur dennoch. Gerade in Erbengemeinschaften lassen sich Immobilien und Verwaltung bündeln; bei unterschiedlichen Beteiligungsquoten oder beim Eintritt weiterer Familienmitglieder können entgeltlich erworbene Mehranteile gezielt neue Abschreibungsvolumina schaffen. Die Finanzierung muss dabei wirtschaftlich tragfähig sein: Ein realer Kaufpreis, belastbare Zahlungs- oder Darlehensstrukturen und eine nachvollziehbare Bewertung sind unerlässlich. Ein bloßes „Hochschreiben“ des Immobilienwerts innerhalb desselben wirtschaftlichen Beteiligungsbereichs trägt hingegen nicht.
Grunderwerbsteuerlich kann die Übertragung auf eine Personengesellschaft, soweit die bisherigen Eigentümer im entsprechenden Umfang beteiligt bleiben, begünstigt sein. Die Begünstigung ist allerdings an eine zehnjährige Beteiligungsbindung geknüpft: Vermindert sich der Anteil des einbringenden Gesellschafters innerhalb dieser Frist, kann die Steuerbefreiung anteilig rückwirkend entfallen.
Wer nach dem Erwerb modernisiert, muss außerdem die neue dreijährige Prüfungsphase im Blick behalten: Überschreiten Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung – ohne Umsatzsteuer – 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten, werden sie regelmäßig zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Der Sofortabzug als Werbungskosten entfällt dann; die Ausgaben wirken sich nur über die Gebäude-AfA aus.
Auch als Zwischenschritt für eine spätere Immobilien-GmbH kann eine Personengesellschaft interessant sein. Sie ersetzt aber keine eigenständige Prüfung der Grunderwerbsteuer bei jeder späteren Umwandlung, Einbringung oder Anteilsübertragung. Besonders die zehnjährige Bindung, die 90-Prozent-Tatbestände bei grundbesitzenden Gesellschaften und die ertragsteuerlichen Folgen einer Überführung in eine GmbH müssen von Beginn an mitgeplant werden. Bei günstiger Gestaltung ist es möglich, ohne Grunderwerbsteuer auszulösen, das Vermögen in eine Immobilien-GmbH zu bekommen, mit allen steuerlichen Vor- und Nachteilen.
Fazit: Die Personengesellschaft ist keine pauschale Alternative zur Ehegattenschaukel. Sie kann aber bei echter Quotenverschiebung, Nachfolge- und Erbengemeinschaftsfällen sowie bei tragfähiger Finanzierung erhebliche Gestaltungsspielräume eröffnen. Voraussetzung ist stets eine enge Abstimmung von Vertragsgestaltung, Grunderwerbsteuer, Einkommensteuer, Finanzierung und Nachfolgeplanung.
