Die Teilungsversteigerung stellt einen besonderen Fall der Zwangsversteigerung dar und dient der Aufhebung einer Eigentümergemeinschaft. Sie kommt typischerweise dann zum Einsatz, wenn mehrere Personen gemeinsam Eigentümer einer Immobilie sind – etwa in einer Erbengemeinschaft oder nach einer Scheidung – und keine Einigung über einen gemeinsamen Verkauf oder eine anderweitige Nutzung erzielt werden kann. Ziel der Teilungsversteigerung ist es, die Gemeinschaft aufzulösen und den erzielten Erlös unter den Miteigentümern aufzuteilen.
Grundsätzlich kann jeder einzelne Miteigentümer eine Teilungsversteigerung beantragen, unabhängig davon, wie groß sein Anteil an der Immobilie ist. Der Antrag wird formlos beim zuständigen Amtsgericht gestellt und dort in der Regel von einem Rechtspfleger bearbeitet. Die Zustimmung der übrigen Miteigentümer ist nicht erforderlich, was die Teilungsversteigerung zu einem starken rechtlichen Instrument macht. Gerade deshalb wird sie in der Praxis häufig als Druckmittel eingesetzt, um andere Beteiligte zu einer außergerichtlichen Einigung zu bewegen. Allerdings führt dieses Vorgehen nicht selten zu Nachteilen für alle Beteiligten, da Immobilien in Teilungsversteigerungen häufig unter ihrem tatsächlichen Verkehrswert verkauft werden.
Das Verfahren selbst ist klar strukturiert, nimmt jedoch Zeit in Anspruch. Nach Eingang des Antrags beauftragt das Gericht in der Regel einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens. Dieses Gutachten bildet die Grundlage für das weitere Verfahren und ist entscheidend für die Festlegung der Mindestgebote. Anschließend wird ein Versteigerungstermin anberaumt, der öffentlich bekannt gemacht wird. Im Versteigerungstermin erhält grundsätzlich der Meistbietende den Zuschlag, sofern sein Gebot mindestens 50 Prozent des festgestellten Verkehrswerts erreicht. Wird diese Grenze nicht überschritten, kann der Zuschlag versagt werden.
Die Dauer einer Teilungsversteigerung beträgt im Durchschnitt etwa ein Jahr, kann sich jedoch je nach Auslastung des Gerichts oder durch Anträge der Beteiligten verlängern. Während dieser Zeit bleibt die Situation für die Miteigentümer häufig angespannt, da Nutzung, Instandhaltung und laufende Kosten der Immobilie weiterhin geregelt werden müssen.
Auch die Kosten sind ein wichtiger Aspekt. Zunächst muss der Antragsteller für die Gerichtskosten und das Wertgutachten aufkommen. Letztlich werden diese Kosten jedoch aus dem Versteigerungserlös beglichen oder anteilig auf die Miteigentümer verteilt. Ein vollständiges Verhindern der Teilungsversteigerung ist nur in Ausnahmefällen möglich, etwa durch eine befristete Aussetzung, wenn einem Beteiligten andernfalls schwerwiegende Nachteile drohen.
Als Alternative kann es für die übrigen Miteigentümer sinnvoll sein, dem Verfahren beizutreten. Dadurch erhalten sie die Möglichkeit, Einfluss auf den Ablauf zu nehmen oder selbst als Bieter aufzutreten. Am Ende des Verfahrens steht in der Regel die Verteilung des Nettoerlöses nach Abzug aller Kosten entsprechend der jeweiligen Miteigentumsanteile. Trotz ihrer rechtlichen Klarheit bleibt die Teilungsversteigerung daher oft der letzte Ausweg, wenn alle anderen Lösungsversuche gescheitert sind.
