Einfach erklärt: Was bedeutet Nießbrauch bei einer Wohnung?
Nießbrauch bedeutet, dass jemand ein Recht bekommt, eine Sache zu nutzen – zum Beispiel eine Wohnung. Die Person darf die Wohnung selbst bewohnen oder vermieten und die Miete behalten, obwohl sie nicht der Eigentümer ist.
Man nennt das Nießbrauchrecht. Es wird im Grundbuch eingetragen und bleibt auch bestehen, wenn die Wohnung verkauft wird. Es handelt sich dabei um eine sogenannte Dienstbarkeit – also ein dauerhaftes Nutzungsrecht.
Was darf der Nießbraucher?
Wenn jemand Nießbraucher einer Wohnung ist, darf er:
- dort selbst wohnen,
- die Wohnung vermieten,
- die Mieteinnahmen behalten.
Trotzdem bleibt der eigentliche Eigentümer weiterhin im Grundbuch eingetragen. Es entsteht eine besondere rechtliche Verbindung zwischen Eigentümer und Nießbraucher mit gegenseitigen Rechten und Pflichten.
Stimmrecht bleibt beim Eigentümer
Das Stimmrecht bei Eigentümerversammlungen bleibt beim Eigentümer – der Nießbraucher hat hier kein Mitspracherecht. Auch kann er keine Beschlüsse anfechten, es sei denn, der Eigentümer ermächtigt ihn dazu.
In bestimmten Fällen kann der Eigentümer aber verpflichtet sein, bei Abstimmungen die Interessen des Nießbrauchers zu berücksichtigen. Zum Beispiel, wenn es darum geht, wer bestimmte Kosten übernimmt oder wie die Wohnung genutzt wird.
Ein Nießbraucher kann allerdings nicht in den Verwaltungsbeirat gewählt werden – das ist nur Eigentümern erlaubt.
Bei manchen Entscheidungen ist Zustimmung nötig
Manche Änderungen durch die Eigentümergemeinschaft dürfen nicht ohne Zustimmung des Nießbrauchers getroffen werden. Das gilt etwa, wenn:
- Sondernutzungsrechte eingeführt oder verändert werden,
- das Stimmrecht geändert wird,
- eine Zustimmungspflicht beim Wohnungsverkauf eingeführt wird (§ 12 WEG).
Bei anderen Dingen, wie zum Beispiel der Änderung der Kostenverteilung oder der Aufhebung einer Verkaufssperre, ist die Zustimmung des Nießbrauchers nicht nötig.
Nießbrauch ist keine Grunddienstbarkeit
Der Nießbrauch ist von anderen sogenannten Dienstbarkeiten zu unterscheiden:
- Eine Grunddienstbarkeit betrifft zwei Grundstücke. Zum Beispiel, wenn ein Grundstück ein Wegerecht über das andere hat.
- Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit gibt einer bestimmten Person ein Recht, etwa ein Wohnrecht – aber ohne weitere Nutzungsmöglichkeiten wie Vermietung.
Im Unterschied dazu darf ein Nießbraucher alle Nutzungen ziehen, wie etwa Mieteinnahmen oder eigene Nutzung – ähnlich wie ein Eigentümer, aber ohne Eigentum zu besitzen.
