Der Ertragswert beschreibt den wirtschaftlichen Wert einer Sache – meist einer Immobilie oder eines Unternehmens – der sich aus den künftig erwarteten Einnahmen ableitet. Im Mittelpunkt steht dabei nicht der aktuelle Marktpreis oder die Herstellungskosten, sondern die Frage, welches Einkommen ein Objekt in Zukunft erwirtschaften kann. Diese zukünftigen Erträge werden umlaufende Kosten bereinigt und anschließend auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst. Das Ergebnis ist der sogenannte Barwert, der den Ertragswert darstellt.
Ermittelt wird dieser Wert mithilfe des Ertragswertverfahrens, einem anerkannten und gesetzlich geregelten Bewertungsverfahren. Ziel dieses Verfahrens ist es, den Wert eines Objekts auf Basis der erzielbaren Rendite zu bestimmen. Besonders häufig wird es bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien angewendet, aber auch bei Unternehmen oder anderen Investitionen, bei denen regelmäßige Einnahmen erzielt werden. In Deutschland ist das Verfahren unter anderem in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verankert, was seine Bedeutung und Verlässlichkeit unterstreichen.
Die Berechnung des Ertragswerts erfolgt in mehreren Schritten. Zunächst wird der Reinertrag ermittelt. Dazu werden von den jährlichen Bruttomieteinnahmen alle laufenden Bewirtschaftungskosten abgezogen. Hierzu zählen beispielsweise Kosten für Verwaltung, Instandhaltung, Betriebsausfälle oder Rücklagen. Der Reinertrag zeigt somit, welcher Betrag dem Eigentümer tatsächlich jährlich zur Verfügung steht.
Im nächsten Schritt erfolgt die Kapitalisierung dieses Reinertrags. Dabei wird der jährliche Reinertrag mit einem sogenannten Vervielfältiger multipliziert. Dieser Vervielfältiger ergibt sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes. Der Liegenschaftszinssatz spiegelt dabei den am Markt üblichen Zinssatz wider und berücksichtigt sowohl das allgemeine Zinsniveau als auch das objektspezifische Risiko. Die Restnutzungsdauer gibt an, wie lange das Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Durch diese Kapitalisierung wird der zukünftige Ertrag in einen heutigen Wert umgerechnet.
Da Grundstücke im Gegensatz zu Gebäuden keiner Abnutzung unterliegen, wird anschließend der Bodenwert gesondert betrachtet. Dieser Wert ergibt sich meist aus Vergleichspreisen ähnlicher Grundstücke. Der Bodenwert wird schließlich zum kapitalisierten Gebäudewert addiert. Die Summe aus beiden Komponenten ergibt den endgültigen Ertragswert der Immobilie.
Der Ertragswert ist aus mehreren Gründen von großer Bedeutung. Er zeigt, welches Einkommen ein Objekt langfristig generieren kann, und ermöglicht somit eine realistische Einschätzung seiner Wirtschaftlichkeit. Für Banken ist er eine wichtige Grundlage bei der Beleihungsprüfung im Rahmen von Finanzierungen. Investoren und Finanzberater nutzen den Ertragswert, um fundierte Kauf-, Verkaufs- oder Investitionsentscheidungen zu treffen.
Zusammenfassend betrachtet stellt der Ertragswert die ökonomische Perspektive eines Objekts dar. Er bewertet nicht nur die Substanz, sondern vor allem den zukünftigen „Geldfluss“ und macht damit deutlich, welchen nachhaltigen finanziellen Nutzen eine Immobilie oder Investition bietet.
